广州市城中村改造进度追踪

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自今年8月下旬启动区安置房正式开工以来，目前广州市白云区三元里村旧改进展迅速。日前南都记者在跟随市住建局走访城市更新重点项目时获悉，截至11月中旬，全村已支付征拆补偿款超91亿元，已拆除建筑物面积超25万㎡，整村住宅签约率已超90%，目前安置房地块已经全面开工建设，计划2027年建成交付。

今年4月，三元里改造首批村民签约现场。

作为典型的产业型城中村，拥有化妆品和皮具、音箱制品等批发市场的三元里在全市地位特殊。在这一轮城中村改造中，它不仅以率先获批改造控规方案、率先完成改造意愿征询著称，在改造过程中妥善处理批发市场商户搬迁、提供政策支持尽量留存全部商户的做法也非常具有代表性，值得后续其他产业型城中村改造时参考借鉴。

提供政策优惠实现商户全部留存

在全市产业型城中村中，三元里情况较为特殊，它拥有的30多个皮具专业市场组成了中国乃至亚洲最大的中高档箱包批发市场之一，同时，这里的化妆品贸易专业市场也是全国最大的化妆品流通企业集群基地，拥有超过2500户商户；还有国内规模最大、品种最全的音像制品批发市场广东音像城。

广州三元里村航拍图

在皮具、化妆品产业里，它的规模和名气就像中大布匹市场周边的康鹭片区在纺织服装产业里一样大。不过，三元里跟康鹭片区最大的不同是前者只专注于贸易环节，生产环节在白云区北部的镇街如太和镇、均禾街，而康鹭片区则兼有生产和贸易环节，这也意味着三元里并不存在大量散乱小生产作坊聚集带来的安全管理风险，在本轮城中村改造中可以更加专注于贸易业态的改造升级。

白云区政府部门向南都记者提供的三元里改造资料显示，在前期动迁阶段，政府部门对改造范围内的四上企业、重点企业以及其他市场主体逐一走访，深入了解企业情况和发展诉求，一对一、点对点做好企业安置，推出“整体过渡安置、3免6减半租金补贴”组合政策，确保商户“租金不涨、经营不断、客流不减”，目前已完成三元里广东音像城、皮具城、化妆品批发市场的有序腾挪，其中首开区安置房地块兴发广场三、四期涉及1070户商户已全部平稳搬迁至三角地、美湾广场等新场地，实现商户留存率100%。

从兴发广场三期搬迁至美湾广场的化妆品商户赵小姐告诉南都记者，在4月份接到商场拆迁清场的通知后，自己和周边其他一些商户就开始寻找周边可以搬迁的合适档口，很快在政府部门的牵线搭桥下就在美湾广场的一楼找到新档口，在搬迁之后自己也逐一通知了一些长期合作的老客户，但是肯定也面临一些短期新客户的流失，不过因为在租金方面政府提供了部分优惠，所以整体经营还算实现了平稳过渡。

另据南都记者了解，类似三元里在改造对批发市场商户进行整体转移的做法目前也在白云区其他旧村改造中被广泛采取。

罗冲围松溪片区汇聚了白云摩配城、松南摩配城、松北摩配城等专业批发市场，是全国市场规模和交易量最大的专业摩配市场，在前期实施松溪片区的改造时，白云区也按照先搬迁后征拆的原则，在拆迁白云摩配城之前，先对同康路北面的松北工业园进行微改造，确保符合商户经营需求后，再通过商会动员白云摩配城商户临迁过来，最终实现了1400家商户无缝腾挪，龙头企业100%回迁。

举办全市城市更新发展大会支持产业招商

相比海珠康鹭片区改造时将大部分小微制衣厂向清远等地进行产业转移的做法，三元里对专业市场全部商户进行整体留存也凸显了产业型城中村的不同选择。

三元里改造效果鸟瞰图

对于专注于贸易环节的专业市场，由于不存在大量生产作坊聚集的安全隐患，在改造时可以通过商户留存、空间扩容和业态升级的做法继续提升产业的聚集度和综合竞争力，而在三元里改造中，新增产业空间、导入产业新功能也成为一大重点。

在走访中南都记者也了解到，本次改造中三元里提出新增产业规模近48万㎡，预留产业升级空间，推动产业向高端跃升，明确美妆、时尚商贸等核心产业导入方向，依托白云美湾广场打造全球最大的化妆品交易中心和国际皮具展示中心，改造后的三元里将从传统产业集聚区转变为全球贸易枢纽节点。

为了配合改造后的产业导入，10月底白云区在白云国际会议中心举行了“再造一个新三元里”招商推介会，现场签约11家重点企业、授牌12位“战略招商合伙人”，同步启动了“一带一路”绿地大湾区国际贸易港和白云美湾广场二期项目，前者将提供供应链、金融、物流一站式服务，后者计划引进15国300个国际品牌，打造“买全球、卖全球”的美妆国际枢纽。此外，未来三元里还将引入意大利米兰皮具批发与展示中心项目，推动更多三元里和中国皮具品牌出海。

三元里联社党委书记李润能告诉南都记者，产业是村民对本次改造的关注重点之一，未来通过改造优化产业布局，引入新的产业载体和项目可以让集体资产稳步增值，村民对此也十分支持。

对比三元里继续聚焦美妆和皮具产业的做法，罗冲围松溪片区在改造中采取了全新的产业导入。得益于华为广州总部的引入，松溪片区在改造中也规划了70万㎡产业空间，未来将重点发展人工智能、无人驾驶、数字应用等科技产业，形成数字经济（研发中心）产业集聚区。

针对城中村改造中的产业培育，目前全市已经确定将在11月28日召开2025年广州城市更新发展大会暨项目推介会，届时现场将签约展示20多个城市更新项目，并向社会推介100多个城市更新项目。

相比去年底全市举行的城中村改造集中开工活动，本次全市层面的项目推介会更为侧重改造后期的产业招商和培育，对于像三元里、罗冲围等产业型城中村来说，在全市层面举办的大型招商不仅级别更高，能够辐射和链接的产业资源也更多，更加有利于为改造的后期持续推进奠定产业基础。

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一张房票承载的是村民对新家的期盼一次创新打通的是安置回迁的堵点

11月28日黄埔区南岗西路城中村改造项目首批4张房票正式发放这是该片区房票安置“零的突破”也是村民从“安置”迈向“安居”新的开始

乘着9月5日住建部正式批复我区第二批城中村改造项目的东风，黄埔区于10月出台房票政策2.0版本，成立区房票安置工作专班，集中火力推动房票全面落地。

截至目前，黄埔区各改造项目已通过房票认购商品房共4446套，面积约45万平方米，金额约79亿元，短短一个月内实现翻一番的重大突破。

模式创新原3个月流程缩短至近半个月
仪式现场，区房票安置工作专班、区城市更新局、南岗街道、区城发集团、黄埔安居集团等单位领导与村集体代表共同见证这一关键时刻。

在专班的强力统筹下，区城市更新局加大政策供给、梳理审批流程，南岗街强化组织发动，区城发集团高效推进落实，成功打通南岗西路项目房票安置“高速通道”，南岗西路项目自房票安置工作启动以来，已累计认购商品房380套，认购金额超9亿元，从11月12日村民签约到完成房票核发仅用时两个星期。村民参与热情的背后，是对黄埔区房票安置工作模式和服务保障的高度认可。
房票安置模式的推行，是黄埔区在城中村改造工作中的一项重要创新举措。2024年4月，黄埔区以“五村七片”项目为试点，发出全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造项目房票，率先打响全区房票安置工作“第一枪”。

△广州市黄埔区城中村改造房票凭证样票

随着今年9月717亿元城中村改造专项借款额度获批落地，黄埔区设定明年1月前完成5000套房票认购的目标任务并预留首期100亿元房票资金，探索实行各改造项目间房票资金“动态调整、竞争分配、先到先得”，全面激活房票安置内生需求。在总结第一批项目房票安置工作经验成效的基础上，区城市更新局统筹各镇街、国企全面优化审批流程、压实工作节点、及时打通堵点，将房票协议审批时间压缩固化到18个工作日。
针对各项目村民已认购转房票签约及核发的“中梗阻”问题及“堰塞湖”效应，由项目属地镇街、改造主体、开发商、区人才集团、各村社组成房票攻坚小组，实行联合办公、交叉联审、集中签约，按照“1天签约、1天用印、7天请款”的模式加快推进，形成“区级统筹、部门联动、镇街国企聚力攻坚”的“一盘棋”工作机制，实现推动房票协议签订、审核、发放全面提速。
截至目前，全区已累计发放房票521张，完成网签228套，村民累计签订房票协议2849份。

双轨并行安置建设与服务保障“两手硬”
“既要让选择房票的村民选得称心，也要让选择原址回迁的村民住得安心。”南岗西路项目的改造主体城发集团相关负责人表示。为此，集团创新推行“原址回迁+房票安置”双轨并行模式，为村民提供多元化安置方案，全方位保障安置需求。
在房票安置高效推进的同时，南岗西路项目安置区建设也按下“加速键”。2025年10月，南岗西路项目复建安置区35地块正式开工建设。该地块占地约3.37万平方米，计容总建筑面积达16.67万平方米，规划建设6栋高品质安置房，将提供1448套回迁住宅，并配套逾万平方米的公共服务设施，预计2028年4月竣工交付。

△南岗西路项目效果图以实际建设为准

服务保障是安置工作的“暖心纽带”。城发集团及南岗街在项目现场设立支持小组，为村民提供从房源咨询、协议签订到房票领取的全流程服务。针对村民提出的各类问题，团队第一时间响应、高效解决，确保房票安置工作零障碍、高效率推进。

全域推广提速城中村改造“安居梦”
自10月底以来，房票安置已在黄埔区两批城中村改造项目中全面铺开、遍地开花。截至目前，五村七片、枫下、九楼、镇龙西、银岭、莲潭等第一批新模式项目通过房票认购商品房共2636套，面积26.54万平方米，使用资金46亿元，莲潭社率先完成房票核发工作任务，枫下项目核发房票422张，完成50%核发任务；第二批新模式项目通过房票认购商品房1810套，面积18万平方米，使用资金约33亿元，其中凤尾、埔联、南岗南、邓屋、迳头、南岗北、红卫三四社等项目村民认购踊跃、热情高涨。

△“五村七片”城中村改造项目房票发放现场李剑锋/摄

下一步，黄埔区将持续深化房票安置模式的创新与应用，强化供需对接、精准匹配需求，让更多村民享受到房票安置的政策红利与贴心服务。同时，黄埔将进一步加快各项目安置房建设进度，以更高标准、更严要求推进工程建设，同步完善周边配套设施，切实满足群众多元化、改善性住房需求。

从一张房票的落地到一片新区的崛起更多家庭的“安居梦想”照进现实为黄埔区城中村改造注入强劲动力推动片区协同发展助力实现“改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展”的总体目标

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广州市白云区发展和改革局关于广州市白云区三元里村城中村改造项目二期安置房（AB3814008）可行性研究报告的复函
穗白发改投批〔2025〕89号

区土地开发中心：
　　《广州市白云区土地开发中心关于申请审批广州市白云区三元里村城中村改造项目二期安置房（AB3814008）可行性研究报告的函》及相关材料收悉。经研究，现函复如下：
　　一、根据《广州市白云区政府投资工程建设项目建设方案联审决策委员会住房建设和交通专业2025年第十二次联审决策会议纪要》（云府工作会纪〔2025〕224 号），原则同意《广州市白云区三元里村城中村改造项目二期安置房（AB3814008）可行性研究报告》。
　二、建设规模和建设内容：
　　（一）安置房方面：本项目地块AB3814008，规划用地面积约35729平方米，净用地面积约28572平方米，总建筑面积约257166.92平方米，其中住宅约167940.82平方米，公共服务设施、交通基础与市政服务设施建筑面积约6902平方米，安置物业11160.18平方米，地上不计容建筑面积约7600平方米，地下不计容建筑面积约63563.92平方米。
　　（二）市政道路方面：本项目配建安置房周边配套道路为纵二路南段，规划红线宽度约20米，长约183.21米。
　　（三）征地拆迁方面：包括本项目地块红线范围内的征地拆迁，约35729平方米（具体以区政府审定的征拆方案为准）。
　　三、投资估算及资金来源。本项目总投资为318465.85万元，其中工程费用为136923.32万元，工程建设其他费用为128108.65万元（含征地拆迁费及管线迁改费99954.72万元），预备费为8253.86万元，建设期利息为28754.65万元，税金16425.37万元。本项目资金来源于财政资金、专项债、自有资金、专项借款。

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广州市白云区发展和改革局关于广州市白云区三元里村城中村改造项目二期安置房（AB3814041）可行性研究报告的复函
穗白发改投批〔2025〕90号

区土地开发中心：
　　《广州市白云区土地开发中心关于申请审批广州市白云区三元里村城中村改造项目二期安置房（AB3814041）可行性研究报告的函》及相关材料收悉。经研究，现函复如下：
　　一、根据《广州市白云区政府投资工程建设项目建设方案联审决策委员会住房建设和交通专业2025年第十二次联审决策会议纪要》（云府工作会纪〔2025〕224号），原则同意《广州市白云区三元里村城中村改造项目二期安置房（AB3814041）可行性研究报告》。
二、建设规模和建设内容：
　　（一）安置房方面：本项目地块AB3814041，规划用地面积约35963.00平方米，净用地面积约26207.00平方米，总建筑面积约243594.77平方米，其中住宅约154700.00平方米，公共服务设施与市政服务设施建筑面积约10203.00平方米、安置物业约9827.65平方米，地上不计容建筑面积约7600.00平方米，地下不计容建筑面积约61264.12平方米。
　　（二）市政道路方面：本项目配建安置房周边配套道路为横二路东段，规划红线宽度约26米，长约104.27米。
　　（三）征地拆迁方面：包括本项目地块红线范围内的征地拆迁，约35963平方米（具体以区政府审定的征拆方案为准）。
　　三、投资估算及资金来源。本工程估算总投资476556.34万元，其中工程费用128532.47万元，工程建设其他费用280984.12万元（含建设用地费254750.95万元），预备费7738.28万元，建设期利息43902.81万元，税金15398.66万元。项目资金来源为财政资金、专项债、自有资金、专项借款等。

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11月27日，广州市番禺区南村镇罗边村旧村改造项目首批安置房分配摇珠仪式正式启幕，2644套房源将陆续确定归属，标志着该村村民回迁工作迈入关键新阶段。据悉，本次摇珠分房仪式将持续至11月30日，实行“每日一户型”推进模式，首日优先分配面积约140平方米的四房二厅户型，现场309名村民到场参与，全程有序高效。

摇珠现场贴心设置了家属等候区

罗边村改造以余荫山房岭南传统文化为根脉，依托广州国际科技创新城、华工国际校区的科创资源，通过更新升级，正逐步打造集居住、商业、办公、休憩服务于一体的生态型城市服务综合体，改造成效已逐步显现。

在罗边村复建安置区记者看到最明显的变化是社区环境的整体提升，宽敞的柏油路、种满花草的小公园，美景让人心旷神怡。

该项目通过推进基础设施完善增设市政道路用地完善市政道路系统和公共绿地空间补齐服务配套设施短板等措施来优化片区空间风貌目前已完成公共绿地建设2处市政道路约2公里、河涌整治约400米

复建安置区

回迁新房等待入住  邵雅琪摄

本次安置房提供约75㎡、约95㎡、约120㎡、约140㎡4种户型供村民选择，配套车位超2500个。教育资源的升级更是让村民吃下“定心丸”，项目配建的2所幼儿园、1所小学等独立用地市政公服设施均已投入使用，其中原罗边小学扩建后引入番禺中学教育集团合作办学，为村民子女提供充足的公共服务及教育设施保障。

项目配套的幼儿园及小学已经投入使用

在城市风貌与历史保护方面该项目严守历史文化保护底线，对改造范围内的岭南风貌建筑予以保护，其中原址保护文保单位2处、有历史价值的建筑1处，异地保护有价值的建筑15处；在余荫大街北侧打造历史文化商业街区，充分展示岭南传统文化，满足罗边村改造项目带来的大量住户社区基础配套商业需求。

依托广州国际科技创新城、华工国际校区的科创资源，罗边村旧改还着力推动产业升级。该项目立足“科创+文创”双导向，推动产业空间从“低端制造”向“高端服务”转型，打造“科技文创+岭南文化+文创孵化”产业发展高地。

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